Riscaldamento condominiale, ecco come si dividono le spese

Luigi Napolitano di Anaci Chiavari - Tigullio
Luigi Napolitano di Anaci Chiavari – Tigullio

Entro il 31 dicembre occorre ottimizzare gli impianti centralizzati: sono spese straordinarie e quindi si dividono con i millesimi di proprietà, non quelli di riscaldamento. Diverso il discorso delle valvole negli appartamenti.

Riportiamo l’intervento di Luigi Napolitano, amministratore condominiale, membro di Anaci Chiavari – Tigullio, tenuto nel nostro programma RadioAzione di questa mattina.

“La scadenza del prossimo 31 dicembre, per l’adeguamento degli impianti di riscaldamento centralizzato, ci porta a riflettere sul criterio di ripartizione delle spese da sostenere.

Esiste infatti una notevole confusione in materia di ripartizione delle spese di riscaldamento centralizzato, mancando, nel codice civile, una norma specifica a tale proposito. Il codice civile, al 2° comma dell’art. 1123, si limita a stabilire che: “Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne”.

Per contro, si presume che la quota di comproprietà delle parti comuni, a norma dell’art. 1117 del codice civile (parti comuni dell’edificio), comprenda anche l’impianto di riscaldamento.

Quindi?

In base  alle due considerazioni esposte si può desumere che le spese di riscaldamento conseguenti all’utilizzo, cioè esercizio od erogazione del riscaldamento, consistenti principalmente nel combustibile, forza motrice, ordinaria manutenzione, addetto alla caldaia e terzo responsabile, vengono ripartite in ragione dell’uso, mentre le spese straordinarie, riferite a ricostruzione dell’impianto, interventi di manutenzione di notevole entità ed opere di regolarizzazione eventualmente imposte da leggi speciali vanno ripartite in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascun condomino.

Per le spese “ordinarie” verrà utilizzata la cosiddetta “tabella riscaldamento” mentre per le spese “straordinarie” verrà utlizzata la “tabella millesimi di proprietà.

Ecco quindi la risposta che ci occorreva: le opere necessarie alla centrale termica per adeguare l’impianto alla normativa con scadenza 31 dicembre 2016 verranno ripartite in base ai millesimi di proprietà.

Parliamo naturalmente delle opere da eseguire alle parti comuni dell’impianto di riscaldamento centralizzato, per ottimizzare lo stesso al sistema di contabilizzazione previsto dalla normativa.

Tra queste rientrano il lavaggio dell’impianto e la realizzazione di un sistema di filtraggio costante dell’acqua in circolazione, utile per evitare occlusioni che impedirebbero il buon funzionamento delle valvole termostatiche, l’eventuale sostituzione della pompa di circolazione con una a velocità variabile, la provvista e posa di un contatore di potenza, per la lettura dei consumi dedicati al riscaldamento e, dove esistente, la provvista e posa di un contatore di potenza per la lettura dei consumi dedicati alla produzione di acqua calda sanitaria.

Non accenniamo alle valvole dotate di testina termostatica, da installare sui corpi riscaldanti all’interno degli alloggi, ne’ dei ripartitori, da installare anch’essi sui corpi riscaldanti, in quanto trattasi di spesa personale, addebitata ad ogni unita’ immobiliare servita dal riscaldamento centralizzato, in base alla quantità di apparati necessaria.

Tutto abbastanza chiaro… Salvo verificare, prima di ogni delibera assembleare e di conseguenza addebito, se il regolamento del condominio da’ qualche indicazione in merito all’addebito delle spese per il riscaldamento.

Normalmente si limita a dire che le spese del riscaldamento vengono ripartite in base ad una apposita tabella millesimale dedicata all’uso dell’impianto, escludendo quindi implicitamente le spese straordinarie; ma potrebbe anche specificare che con la stessa tabella devono essere ripartite sia le spese ordinarie che le spese straordinarie per la gestione dell’impianto.

Se si tratta di un regolamento contrattuale, allegato al primo atto di compravendita e depositato con lo stesso in conservatoria, oppure approvato da una assemblea con l’unanimità dei condomini, deve essere seguito il criterio espresso; diversamente non rientra tra le attribuzioni della assemblea condominiale, quella di deliberare in ordine a criteri di ripartizione delle spese in contrasto con quelli previsti dalla legge, traducendosi una tale delibera in una lesione dei diritti del singolo condomino, attraverso il mutamento del valore riconosciuto alla parte di edificio di sua proprietà esclusiva.

All’amministratore del condominio, l’onore e l’onere di dare corrette indicazioni alla assemblea dei condomini”.